深圳人2016你买房吗？

2016年后的深圳楼市，无数猜想和判断穿插其中。有人疑虑，有人挣扎。有人抽身离去，有人毅然参与。房地产市场风云变幻，难以揣测。

在3月25日的新一轮楼市调控政策出台之前，深圳楼市早已暗流涌动：社保“1改3”、营业税免征“2改5”等传闻早在春节后就已传出；进入3月，市金融办发函要排查房地产交易过热中出现的“首付贷”等现象；没过几天，市房地产经纪协会又发布提示，称4月1日起深圳二手房交易评估价格将上调50%左右；接下来，“众筹炒楼”被叫停；随后，一份未知真假的《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》又在网上流传……

近期上海、深圳等一线城市相继出台限购限贷楼市新政引发关注，中国社科院专家28日表示，一线城市房价暴涨促使政府出台较严厉的房价调控措施，在控制需求增长的同时也会增进后续市场观望情绪。预计二季度一线城市房价总体涨速将趋缓。

中国社会科学院财经战略研究院28日举办首季宏观经济形势分析会。该院城市与房地产经济研究室助理研究员邹琳华在研讨会上说，当前我国房地产市场区域分化明显，高库存与住房短缺同时并存，表明住房“总量供不应求”时代已经淡出，进入“结构性过剩”时代。

深圳楼市“3.25”再出新政 对投资客不再友好 

深圳楼市降温，有媒体曾报道，政府不会再出台政策。然而，3月25日晚上，提高购房社保缴费年限和二套房首付比例的政策依旧出台了。新政后，在龙华某楼盘开盘现场，约三分之一的客户弃购，有投资客表示：“行情有变，先等等看。”中原监测数据则显示，上周推售的5个楼盘中，大部分销售率均不太理想，有四个项目销售率低于7成，其中又有2个项目销售率低于5成。

有业内评价“史上最温和的楼市调控”杀伤力、威慑力不足，短期内不会导致楼市下行。中原地产分析指出，新政最为紧要的是二套房认房认贷，调高首付三成到四成。此外，外地户籍购房人士入市的条件也陡然升高。市场目前的观望情绪已较重，而调控政策势必又影响了购房需求的释放，影响到价格的持续攀升。价格的盘整又将进一步提升观望情绪，打击成交量以及短线投机客。

预计此前入市的投资客将出现较大规模的获利回吐，需要流通资金和不看好后市的短线客抛盘也有可能出现。今年深圳楼市对于投资客来说，已经不再友好。

“3.25”新政不会影响刚需

“3.25”新政出台，在打击炒房客的同时，是否会波及来深打拼的人才，以及有一套房但需要改善住房条件的人群的刚需？根据深圳市房地产研究中心在2014年、2015年做的市场调查研究显示，深圳非户籍居民购房比例为35%左右，而非户籍购房人群中缴纳社保2年以下的占比约两成，3年以上买房的是深圳真正的刚需主体。因此，深圳市房地产研究中心主任王锋认为，提高购房条件，以及差别化信贷政策并不会冲击到住房的刚性需求，反而做到了差别化对待，精准打击了短期炒房客。

王锋解释，人才落户深圳的条件不断放宽，有本科以上学历的年轻人可以直接落户深圳，购买住房不存在社保“一改三”的障碍，而对于来深人才，政府多次提高住房补贴标准，并不断加大安居型商品房、人才公寓的供应，因此，真正想来深圳创业、就业扎根生活的人群，不会因为限购条件的提高而转变想法。

在限贷政策上，“对于购房人家庭名下无房且近2年内也无住房贷款记录的，仍执行原来三成的贷款首付比例”；而对于“购房人家庭名下无房但近2年内有贷款记录的，或者拥有一套住房并已结清相应住房贷款的家庭，贷款首付比例不低于四成”。王锋表示，在供求紧张、房贷杠杆上升的情况下，不低于四成的首付比例，相比起早前“认房又认贷”时的七成，已是大大下降了。“政策出台的本意，是通过金融信贷政策支持刚需，抑制投资，打击投机。”王锋说，短期投机需求主要是靠杠杆，因此，当前最立竿见影的措施，就是金融部门快速地行动起来，从管控风险的角度，实行差别化信贷政策，适度收紧信贷，防止投机需求过度利用金融杠杆。

此外，在业内人士看来，深圳楼市经历了一年多的上涨之后，已经有了自动调整的趋势。深圳市政府此时“温柔一刀”，既不会伤害到刚需，又能在一定程度上抑制投机性需求。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，去年以来，深圳市场投机炒房的氛围很浓，对市场干扰很大。“3·25”调控政策有针对性地抑制了投资客和短炒客过度炒房的现象，在大的方向上有利于楼市的整体向好。

新政出台 购房者观望情绪加重

世联数据分析指出，3月以来，政策风声收紧，开发商推盘谨慎，客户观望，是导致市场成交量较低的主要原因。相关人士指出，深圳社保“1改3”新政出台，对楼市的调控力度加大，加重了购房者的观望情绪。尽管新政后楼盘销售场面火爆，但是签约环节没有预计中顺利，很多人在这个环节“退步”。小编在龙华一楼盘的签约现场了解到，银行加严了对首付的把关，一位购房的女士被银行工作人员盘问收入来源时，哑口无言，场面尴尬。业内人士调侃道，贷款买房时，购房者被要求出具相关证明，证明“自己的钱是自己的”。这和证明“你妈是你妈”有异曲同工之妙。

另有业内人士认为，社保“1改3”新政“害刚需”。原本具备购房资格的深圳市民，在新政出台后失去了购房的资格。这是造成深圳新房成交量下跌的一个客观原因。

目前的行情表明，深圳确实存在业主降价抛售的现象，而部分市民察觉到这个现象，对抛售并不买账。上周日龙华一项目停售4年再度开盘，以5万元单价入市，低于周边新盘数万元。然而现场一认筹的市民果断离场，表示知悉近期深圳楼市抛售现象加剧，行情不稳定，尽管这个盘低价出售，他仍将继续观望。

但按照专家王小娥的观点，深圳楼市新政并不会引发业主抛售二手房的现象。她认为，目前一线城市的限购政策只是在表面上抑制了投资投机房产的需求。但由于限购指标的存在，房子卖掉再也买不回来，因此除非迫不得已投机者不会卖房。

深圳两成业主降价卖房 两楼盘入市销售率低于5成

最新数据显示，上周（3.21-27）深圳近两成业主下调报价，下调幅度大致在2~3%之间。中原分析指出，调控政策落地，势必将加大市场观望情绪，预计此前入市的投资客将出现较大规模的获利回吐，或现短炒客抛盘。

    深圳两成业主下调报价 有人降价50万卖房

事实上，早在2月中旬，深圳部分片区业主报价上调幅度已明显收窄，进入3月，社保“1改3”等政策传言日盛，再加之打击首付贷、评估价上调等信息的释放，市场观望情绪日渐浓厚，业主频频下调报价。

据深圳中原研究中心数据，在刚刚过去的一周里，深圳有两成业主下调报价。其中，后海业主报价持续下调2.3%，蛇口下调2.8%、南头下调1.5%。同样在2015年赚足眼球的龙华区，业主报价在年后也是接连下调，上周民治片区报价下调2.2%、龙华片区业主报价下调1.5%。位于景田的擎天华庭一套63平方米户型，红本在手，业主之前报价410万元，最终却以360万元成交，直降50万元。不过，坂田一套380万元的房子，业主降价30万元，却鲜有人问津。

有网友向腾讯房产吐槽：“最近常常接到中介电话，一天能接到好几个，市场不好，房价该降了吧！”事实上，不止看跌的普通市民在增多，中原经理人指数也在不断下滑，两成中原经理人对后期市场看跌。

新房成交量连跌四周 达前年9月以来最低

购房者不看好后市直接导致成交量下滑，上周深圳一手住宅成交776套，环比下降13.9%，成交量已经连续四周环比下跌。中原分析指出，国庆和春节等节庆因素拖累规土委成交量的录入速度，如果排除掉这些非市场因素导致的成交量低迷外，那么上周的776套的成家水平已经达到了2014年9月以来的新低。

二手住宅共成交3602套，成交面积为约31.7万㎡，成交套数环比下降了6.25%，成交面积下降了3.66%，冲高回落。从过去几周的数据看来，春节时期带来的滞后性基本上已经消化完毕，新政实施后已经开始压抑需求，二手房成交将继续回落。

销售场面火爆 网签数据唱反调

据了解，深圳25日至27日有数个楼盘开盘，销售场面火爆。其中万科广场·V寓于3月25日晚推出2A栋约500套房源，均价36000-39000元/平米，当天成交约300套；万科云城3期已于3月26日开盘，整体均价达6.3万/平，当日约销7成；海宁公馆3月27日上午开盘，推出第1、2、3、4、5栋住宅，当日销售超8成。

上周末推出的新房，小户型颇为抢手。其中海宁公馆原计划推出的30-47平米小户型以单价5万元起入市，开盘迅速售罄，临时加推2栋30-47平小户型，半小时又售罄；万科广场·V寓当日推出的44平米1房只剩2-3套。

尽管上周楼盘开盘现场火爆，但与网签数据并不吻合。根据腾讯房产的数据监测显示，3月21日-3月27日，深圳新房成交面积约9.82万平方米；成交985套，环比上周上涨约0.06%；成交均价51823元/平米，环比上周上涨约0.06%。3月25日新政出台当晚，楼市成交新房206套，此后每日成交量出现较大跌幅，27日成交量跌至最低点，仅成交42套新房。

从上周成交数量来看，宝安、龙岗依旧是成交大头。根据腾讯房产的数据监测显示，上周成交的985套新房当中，宝安成交351套，龙岗成交352套，龙岗、宝安各占约36%，超过其余片区成交量之和。成交均价方面，福田区依然是成交量最少而均价全市最高的片区，为76901元/平米；其次为南山区，均价65148元/平米；价格最低为盐田区，均价44318元/平米。