销售类商业资产的处置思路和处置方式

【课程提纲】

PART 1 房地产不良资产的主要特点和处置内核

第一节  房地产不良资产的释义与产生原因

1.1  涉及违规、违建、超建

1.2  由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整

1.3  因复杂的债权、债务纠纷

1.4  市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差

1.5  短期市场波动造成的不良资产

第二节  房地产不良资产的特点

2.1  资产流动性程度差异较大

2.2  房产属性多

2.3  处置过程中变数较多

第三节  不良资产的处置原则与处置内核

3.1  折价兑换

3.2  债权对等

3.3  风险各担

3.4  寻找合作的资产处置组合以保护资产估值

3.5  设计合适的交易构架以保证参与主体的相对利益

3.6  设置合适的风控措施以保证交易的顺利进行

PART 2 销售类商业资产的处置思路

第一节  折价出让

1.1 适用范围：中小型企业地产版块或尾盘项目/去化情况较差

1.2 核心思路：通过折让项目价值的方式出让项目所有股权

1.3 主要交易对手：AMC/国央企房地产公司/合作方地产公司

1.4 主要交易方式：股权转让

1.5 主要交易难点：股权瑕疵/债权瑕疵/折让程度/质押情况与查封情况

1.6 主要风控措施：股权转让/价款折让

第二节  供应链融资

2.1 适用范围：大中型企业地产版块/去化还行/短时资产盘活

2.2 核心思路：通过应收账款做短期融资

2.3 主要交易对手：机构资金/财富端资金/结构化资金

2.4 主要交易方式：私募基金/明股实债

2.5 主要交易难点：质押情况与查封情况/风控措施接受程度

2.6 主要风控措施：集团兜底担保/价款折让/反向保理

第三节  资产证券化

3.1 适用范围：不折价/运营情况良好/长时资产盘活

3.2 核心思路：通过资产证券化进行的项目股权退出

3.3 主要交易对手：机构资金/险资/银行理财子基金/结构化资金

3.4 主要交易方式：Pre-REITs；类REITs;公募REITs

3.5 主要交易难点：运营能力;合规性;风控措施接受程度

3.6 主要风控措施：兜底担保；回购

PART 3 参与销售类商业资产处置的主要金融机构的特点和操作流程

第一节  不良资产分类与参与主体

1.1 不良资产分类

金融类不良资产

开放类不良资产

持有-运营类不良资产

1.2 不良资产处置的参与主体

资金提供方与固定资产抵押逻辑

房地产项目开发建设方与资产估值逻辑

重资产建设方（资产持有方）与资产估值逻辑

轻资产运营方（资产承租方）与资产需求逻辑

第二节  股权尽调与债权尽调

2.1  项目公司股权构成

2.2  公司章程与董事会组成

2.3  交易原则与表决原则

2.4  交易背景即交易目标

2.5  债权关系与股权对价

第三节  财务尽调

3.1  资产估值

3.2  债务估值

3.3  未尽权益估值

3.4  或有债务估值

第四节   法律风险尽调与交易结构设计

4.1  资产查封

4.2  法律诉讼与法律仲裁

4.3  交易结构设计

第五节  资产估值

5.1  土地估值与市场估值

5.2  在建工程估值

5.3  对价估值与潜在竞争对手排摸

第六节  收购模式分析

5.1  股权收购

5.2  在建工程收购

PART 4 处置模式与处置案例

第一节  债务重组之下的承债式出售或收购（持有型不良资产出售）

1.1  交易模式

1.2  交易流程

1.3  优劣势分析

第二节   资产包的打包与组合（不良资产与不良资产基金组合设置）

2.1  交易模式

2.2  交易流程

2.3  优劣势分析

第三节   在建工程收购（多债务主体下的资产估值偏好收购）

3.1  交易模式

3.2  交易流程

3.3  优劣势分析